Hrvatska za sada neće uvoditi porez na imovinu
Proteklih mjeseci u Hrvatskoj se ponovno aktualiziralo pitanje uvođenja poreza na imovinu, osobito poreza na nekretnine. Iako mnogi ekonomski stručnjaci smatraju ovaj oblik oporezivanja najpravednijim, među Hrvatima je taj porez jedan od najmanje popularnih, unatoč njegovoj prisutnosti u većini zemalja Europske unije. Tijekom godina bilo je mnogo rasprava i najava o uvođenju poreza na imovinu u Hrvatskoj, no do danas to nije ostvareno. Treba li se pribojavati njegovog uvođenja i zbog toga odgađati kupnju toliko željene nekretnine?
Međunarodni monetarni fond (MMF) u svojoj Završnoj izjavi iz svibnja ove godine naglasio je potrebu uvođenja poreza na imovinu, posebno poreza na nekretnine, kao jednu od preporuka nakon svoje misije u Hrvatskoj.
Pod ‘vrijednosnim’ porezom pritom se smatra oporezivanje nekretnine u skladu s njenom vrijednošću, a ne prema fizičkoj veličini, odnosno kvadraturi. To bi značilo da bi vlasnik kuće od 100 kvadrata uz atraktivnu plažu na Jadranu plaćao više poreza nego vlasnik stambenog prostora od 1.000 kvadrata u ruralnom području istočne Hrvatske. MMF također ističe potrebu za ažurnim registrom vlasništva i vrijednosti imovine te postupnim uvođenjem reformskih mjera.
Dva mjeseca nakon MMF-ove izjave javnim prostorom pronijela se izjava Damira Bakića iz stranke Možemo!, koja trenutačno ima vlast u zagrebačkoj metropoli. U svjetlu uvođenja poreznih paketa od devet zakona, kojima se gradovima i općinama ukida prirez te daje mogućnost podizanja stopa poreza na dohodak, Bakić je u intervjuu za poslovni časopis Lider istaknuo da bi porez na nekretnine trebao zamijeniti komunalnu naknadu.
- Najbolje bi bilo kada bismo dohodak mogli oporezivati sintetički. Budući da su i oporezivanje nekretnina i dohotka prihodi lokalne samouprave, uvođenje socijalno osjetljivog oporezivanja nekretnina otvorilo bi prostor za snižavanje oporezivanja dohotka. Dakle ne treba lokalnoj samoupravi više prihoda, već njih samo treba uravnotežiti - naveo je Bakić, koji smatra da je oporezivanje vlasništva nad nekretninama, što je već dugo kritično pitanje, potrebno ozbiljno razmotriti.
Što je u suštini porez na imovinu?
Porezni oblici koji se temelje na oporezivanju imovine poznati su u financijskoj teoriji pod skupnim nazivom imovinskih poreza. Porez na imovinu jedan je od najstarijih oblika oporezivanja među poreznim oblicima. U povijesti, dok novčane transakcije nisu bile toliko razvijene kao danas, posjedovanje stoke ili zemlje predstavljalo je glavni izvor bogatstva koji se jednostavnije i lakše oporezivao od novčanih dohodaka. S vremenom, takav oblik oporezivanja zamijenjen je porezom na dohodak, stoga je njegovo značenje danas bitno umanjeno u odnosu na razdoblje prije sto godina. Ipak, porez na imovinu ostao je prisutan u većini zemalja širom svijeta i predstavlja značajan izvor prihoda za lokalne jedinice vlasti. Među različitim vrstama poreza na imovinu ističe se posebno porez na nekretnine.
Glavni argument za uvođenje poreza na imovinu, uključujući porez na nekretnine, leži u postizanju veće pravednosti u sustavu oporezivanja. Ovaj princip temelji se na činjenici da vlasnici nekretnina plaćaju porez kao nadoknadu za koristi koje ostvaruju kroz državne usluge, kao što su zaštita vlasništva ili kvaliteta lokalne infrastrukture koja utječe na vrijednost nekretnina. Također, kriterij sposobnosti za plaćanje podrazumijeva da se porezi plaćaju prema ekonomskoj moći pojedinca.
Ekonomisti dugi niz godina zastupaju stajalište da su porezi na nekretnine najprikladniji za lokalnu razinu vlasti s obzirom na to da se zasnivaju na koristima od usluga koje pruža lokalna vlast. Jedan od ključnih argumenata za primjenu ovog poreznog oblika je činjenica da je teško izbjeći plaćanje tog poreza, kao i činjenica da se njegovom primjenom promovira autonomija i odgovornost lokalnih vlasti. Drugi argument za primjenu ovog poreznog oblika je njegova transparentnost. Zagovornici uvođenja ovog poreza smatraju da transparentnost koja prati njegovu primjenu povećava svijest poreznih obveznika o troškovima lokalnih usluga, ali i potiče odgovornost lokalnih vlasti, što ima pozitivan utjecaj kako iz ekonomske, tako i iz političke perspektive.
Situacija u Hrvatskoj
Porezni sustav Republike Hrvatske poznaje oporezivanje imovine, ali ne kao ukupne, već u obliku oporezivanja pojedinih oblika. Ovakav parcijalni porez na imovinu u hrvatski porezni sustav uveden je Zakonom o financiranju jedinica lokalne samouprave i uprave iz 1993. godine. Oblici pojedinačnih poreza na imovinu regulirani tim propisom u Republici Hrvatskoj su porezi na imovinu u širem smislu riječi, koji se ubiru na županijskoj razini i uključuju porez na nasljedstva i darove, porez na cestovna motorna vozila te porez na plovila. Imovinski porezi koji su prihod na razini grada ili općine, a koji se isto tako ubrajaju u imovinske poreze su porez na kuće za odmor i porez na promet nekretnina.
Drugim riječima, posjedovanje nekretnina u Republici Hrvatskoj trenutačno se oporezuje samo ako se odnosi na kuće kojima se koristi povremeno i sezonski (te se smatraju kućama za odmor), dok se nekretnine u kojima se stanuje ne oporezuju.
Porez na promet nekretnina, s druge strane, obvezuje osobe koje su kupile, naslijedile ili na bilo koji drugi način stekle nekretninu (građevinu ili zemljište), kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV). Stopa ovog poreza iznosi tri posto, a temelji se na tržišnoj vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja, pri čemu je ta vrijednost osnovica poreza.
Kako se imovina oporezuje u Europskoj uniji?
Većina država članica Europske unije primjenjuje neki oblik poreza na nekretnine, no specifičnosti tih poreza variraju ovisno o državi. Najveći dio njih oporezuje i zemljišta i građevine, više od polovine država članica EU-a poreznu osnovicu temelji na procijenjenoj vrijednosti nekretnina, dok ostale poreznu osnovicu procjenjuju na temelju katastarske vrijednosti nekretnine. Pojedine države imaju poreznu stopu definiranu kao postotak vrijednosti nekretnine, a druge imaju poreznu stopu utvrđenu kao iznos po kvadratnom metru. Porezne olakšice i oslobođenja u većini zemalja članica obično se odnose na iste kategorije poreznih obveznika.
Primjeri iz Europe pokazuju različite pristupe oporezivanju nekretnina. Primjerice, Austrija ne oporezuje stambene nekretnine, već se fokusira na poslovne nekretnine. U Irskoj se porez ne primjenjuje na stambene nekretnine, već samo na one neiskorištene ili vikendice.
Slovenija je uvela porez na nekretnine prije tri godine, sa stopama koje variraju između 0,10 i 1 posto vrijednosti za stambene nekretnine. Porezne stope za objekte namijenjene odmoru i rekreaciji kreću se u rasponu od 0,20 do 1,50 posto, dok porezna stopa za poslovne prostore varira od 0,15 do 1,25 posto. Za poslovne prostore koji nisu u funkciji pratećih aktivnosti, niti su iznajmljeni, porezna stopa se povećava za 50 posto.
Mađarska naplaćuje do tri posto vrijednosti nekretnine, s maksimalnim iznosom od 25 eura po kvadratnom metru. U Italiji je maksimalna stopa 0,6 posto, dok u Srbiji iznosi jedan posto vrijednosti nekretnine.
U Njemačkoj, porez na nekretnine obuhvaća sve nekretnine koje osoba posjeduje, neovisno o tome radi li se o kući ili stanu u kojem je osoba trajno nastanjena ili o kući za odmor. Porez varira između 0,26 i 1 posto ovisno o lokaciji i namjeni nekretnine. Danci plaćaju jedan posto vrijednosti za nekretnine do tri milijuna eura, a 3 posto na iznose koji premašuju tu granicu.
Općenito, razvijenije zemlje u pravilu primjenjuju progresivne stope poreza na nekretnine, što znači da se za nekretnine više vrijednosti plaća veći porez. Ovakav sustav poreza na nekretnine smatra se poštenim jer se temelji na načelu 'koliko imate, toliko plaćate'.
Unatoč različitim pristupima, gotovo sve države članice EU-a suočavaju se s problemom zastarjelih i rijetko ažuriranih podataka o vrijednosti nekretnina prilikom određivanja porezne osnovice.
Porez na imovinu često predstavlja značajan izvor prihoda za države. Ujedinjeno Kraljevstvo zaradi godišnje više od 25 milijardi eura od imovinskih poreza, Poljska gotovo jednako toliko, Francuska 22 milijarde, a Njemačka više od 10 milijardi eura. Iako nema porez na nekretnine, Hrvatska ima porez na promet nekretninama, kao i promet na automobile, prihode od kamata. Na taj način od imovinskih poreza godišnje uprihodi oko 88 milijuna eura.
Najveće prihode od poreza na nekretnine ostvaruje Francuska (3% BDP-a), a najniže Malta, koja ne ostvaruje prihode od poreza na nekretnine. Različiti prihodi od poreza na nekretnine posljedica su različitih poreznih modela koje pojedina zemlja primjenjuje (različito formirane porezne osnovice, porezne stope, kao i porezna oslobođenja).
Prema posljednjim podacima Eurostata koji se odnose na 2021. godinu, porezi na imovinu čine 2,4 posto zajedničkog BDP-a eurozone te 2,2 posto zajedničkog BDP-a EU-a. Unija je od imovinskih poreza 2021. godine ostvarila 4,44 milijarde eura prihoda, što je 492 milijuna eura više nego godinu ranije, kad je ostvareno 3,95 milijardi eura.
Po pitanju oporezivanja bilo nepokretne, bilo ostale imovine, Hrvatska se nalazi ispod prosjeka EU-a i eurozone. Takvi porezi predstavljaju 1 posto njenog BDP-a, dok im je u ukupnim porezima udio 2,7 posto. Za usporedbu, prosjek EU-a iznosi 5,4 posto, a eurozone 5,7 posto. Hrvatska je od imovinskih poreza u 2021. ostvarila 561 milijun eura prihoda, što je 36 milijuna eura više nego godinu ranije.
Zašto porez na imovinu nije zaživio u Hrvatskoj?
Ne čudi stoga što se uvođenje poreza na imovinu, odnosno nekretnine, periodički pokušava aktualizirati, no do dan danas nismo ništa bliže primjeni ovog poreznog oblika u Hrvatskoj. Ovakav koncept ima iznimni politički potencijal - usmjeren je na bogatije s više stanova i zemlje, potencijalno rješava crno tržište najma, pokreće investicije i promet nekretninama, smanjuje cijene nekretnina i čini ih prihvatljivijima, zaustavlja špekulante. Porez je pošten jer onaj tko ima više plaća više.
Takav je koncept 2012. godine predstavila socijaldemokratska vlada Zorana Milanovića sa svojim prijedlogom Zakona o porezu na vlasništvo nad nekretninama. Međutim, porez na imovinu, koji je trebao biti jedan od ključnih elemenata najavljene porezne reforme, zbog otpora javnosti i sukoba u tada vladajućoj koaliciji nije zaživio kako je planirano.
Sljedeći pokušaj uslijedio je na početku mandata konzervativne vlade Andreja Plenkovića, kad je 2017. godine na snagu stupio zakon kojim se uređuje uvođenje poreza na nekretnine. No, nakon što su gradovi i općine krenuli u prikupljanje podataka za obračun poreza, javnost je pružila snažan otpor. Uz peticiju s više od 120.000 potpisa i opću konfuziju u pripremnoj fazi, premijer Plenković je odlučio odgoditi primjenu zakona, ističući potrebu za educiranjem građana i pružanjem pomoći lokalnim vlastima. Time je i ovaj pokušaj doživio istu, neslavnu sudbinu.
Svjestan omraženosti ovog poreza među Hrvatima, aktualni premijer Plenković u više je navrata odlučno odbacio mogućnost uvođenja vrijednosnog poreza na nekretnine u trenutačnom mandatu Vlade. Takav stav je podijelio i njegov ministar financija Marko Primorac, koji je u svojim javnim istupima ocijenio da, iako smatra da je uvođenje tog poreza najbolji izbor financiranja lokalnih zajednica, trenutačna situacija i gospodarski izazovi sugeriraju da nije pravo vrijeme za njegovo uvođenje u Hrvatskoj.
Male šanse za uvođenje poreza na imovinu u Hrvatskoj
Iako gotovo sve članice Europske unije imaju porez na imovinu, odgovore na pitanje zašto ga Hrvatska još uvijek nema može se potražiti u nizu objektivnih prepreka, poput problema s neuređenim zemljišnim knjigama i nejasnim vlasništvom. Da bi se ovakav porez uspješno implementirao, država bi trebala imati ažurirane i točne registre imovine kako bi mogla pravedno oporezivati vlasništvo.
Ekonomski stručnjaci ističu da je uvođenje poreza na imovinu kroz oporezivanje nekretnina kapitalna intervencija u porezni sustav koja zahtijeva značajne administrativne napore s neizvjesnim prihodnim rezultatom.
Porezi na imovinu često nailaze na žestok otpor poreznih obveznika, s obzirom na to da predstavljaju značajan financijski teret, za razliku od drugih poreza, poput PDV-a, koji se uglavnom neprimjetno plaćaju pri kupnji roba i usluga.
Trenutačna Vlada nalazi se u posljednjoj godini aktualnog mandata, stoga do uvođenja poreza na imovinu zasigurno neće doći do njegovog isteka. Čak i u daljnjoj budućnosti, zbog mnogih ograničavajućih faktora, teško je očekivati dovoljno političke volje za značajne porezne promjene i uspjeh eventualnih budućih pokušaja uvođenja poreza na imovinu.
Na pitanje treba li pričekati s kupnjom nekretnine zbog najava uvođenja poreza na imovinu, Azra Valjevac (Alma Dom) umiruje:
- Iako se pitanje poreza na nekretnine svako toliko pojavljuje u javnom prostoru, to ne bi trebalo obeshrabriti one koji razmišljaju o ulaganju u nekretnine. Ulaganje u nekretnine i dalje ostaje atraktivna opcija, a odabir prave nekretnine može biti jedna od najboljih investicija.
- S obzirom na sve veću inflaciju, ulaganje u nekretnine predstavlja isplativu strategiju. Stanovanje će uvijek biti potreba, a pametno ulaganje u nekretnine donosi dugoročne koristi - zaključuje Jelena Maksimović (Alma Dom).
Dok se rasprave o porezu na nekretnine nastavljaju, nema razloga da odgađate svoj san o vlastitoj nekretnini. Informirajte se, posavjetujte se s stručnjacima i krenite prema ostvarenju svojih životnih ciljeva.

O autorici: Jelena Maksimović je istaknuta stručnjakinja na hrvatskom tržištu nekretnina i ponosna članica tima tvrtke Alma Dom, renomirane agencije za posredovanje u prometu nekretnina. Svoju karijeru u svijetu nekretnina započela je s posebnim entuzijazmom i predanošću, stječući duboko razumijevanje tržišta i potreba svojih klijenata.