Kupnja nekretnine kao investicija

U današnjem složenom financijskom okruženju, ulaganje u nekretnine zauzima posebno mjesto među investitorima. Ovakav oblik ulaganja nije privlačan samo zbog potencijalnog rasta vrijednosti nekretnina, već i zbog brojnih drugih prednosti koje pruža kako pojedincima koji razmišljaju o kupnji prve investicijske nekretnine, tako i iskusnim investitorima koji traže nove prilike za diverzifikaciju portfelja.
U usporedbi s drugim vrstama investicija, kao što su dionice ili obveznice, nekretnine su opipljive, što pruža osjećaj kontrole i sigurnosti. Drugim riječima, nekretnine su stvarna imovina te ih je prosječnom građaninu lakše razumjeti od ulaganja u tržište kapitala. Prema podacima Eurostata, u Europskoj uniji je tijekom 2021. godine 70 posto stanovništva živjelo u svojoj nekretnini, dok je preostalih 30 posto živjelo u stanovima ili kućama u najmu. U svim državama članicama osim u Njemačkoj utvrđen je veći udio vlasništva u odnosu na najam. U Njemačkoj je iznajmljivanje nešto zastupljenije, s malo više od polovine stanovnika koji su najmoprimci u nekretninama u kojima stanuju

Prednosti i nedostaci ulaganja u nekretnine

Ulaganje u nekretnine jedan je od najčešćih oblika ulaganja viška sredstava kako za fizičke osobe, tako i za institucionalne investitore. U nekretnine se može ulagati izravno (kupnjom nekretnine) ili kroz ulaganje u nekretninske investicijske fondove, REIT-ove (real estate investment trust) ili ETF-ove (exchange traded fund) koji drže dionice takvih fondova. Nekretnine kao investicijska klasa imaju mnoge prednosti, ali i određene nedostatke i rizike kojih ulagači moraju biti svjesni pri donošenju odluke o kupnji i u svrhu usporedbe s drugim vrstama investicija.

Jedna od glavnih prednosti ulaganja u nekretnine svakako je atraktivan prinos (yield) koji se može ostvariti od nekretnine, bilo kroz kratkoročni ili dugoročni najam, bilo putem prodaje. Prinos od ulaganja u pojedinu investiciju tijekom određenog razdoblja, primjerice na godišnjoj razini, odnosi se na sve novčane primitke primljene na temelju vlasništva i promjene u tržišnoj cijeni, podijeljene početnom cijenom. U usporedbi s iznimno niskim kamatama na štednju, prinos koji se ostvaruje na tržištu nekretnina sadrži atraktivnu premiju za rizik takvog ulaganja. Prema trenutačnim tržišnim uvjetima, neto prinosi na hrvatskom stambenom tržištu nekretnina u prosjeku se kreću od 3 do 6 posto.

Vrijednosti nekretnina rastu u prosjeku za 3,5 posto do 3,8 posto godišnje. Provođenjem odgovarajućih promjena na nekretnini, odnosno unaprjeđenjem njene kvalitete i sadržaja, može se dodatno povećati njena vrijednost, a time i povrat ulaganja. Ovo se osobito odnosi na nekretnine koje se nalaze na atraktivnim lokacijama, što su u slučaju hrvatskog tržišta, prvenstveno nekretnine na obali i u Zagrebu kao glavnom gradu.

Ono što također čini nekretnine zanimljive ulagačima je njihova niska volatilnost, odnosno spora promjena cijena, bez naglih pomaka, zbog čega ih dio ulagača percipira kao sigurniju investiciju od volatilnijih oblika imovine, kao što su, primjerice, dionice. Tržišne promjene uzrokuju fluktuacije vrijednosti dionica, što može rezultirati dnevnim varijacijama vrijednosti. Nekretnine se rjeđe mijenjaju zbog većih transakcijskih troškova i manjeg broja investitora, što rezultira manjim kretanjima cijena.

Jedna od glavnih prednosti koje donosi ulaganje u nekretnine je svakako i zaštita od inflacije. Nekretnine se smatraju štitom od inflacije jer se cijene najma u pravilu povećavaju u skladu s inflacijom te sukladno tome rastu i cijene nekretnina. Rast operativnih troškova tijekom inflacije može u značajnoj mjeri utjecati i na povećanje vrijednosti nekretnine.

Jednako tako, tijekom inflacije pada i vrijednost mirovina, a klasični oblici štednje ne mogu osigurati dovoljno zdrav model prinosa. Stoga je investiranje u nekretnine dobra alternativa jer omogućuje generiranje prinosa koji će utjecati na osiguranje kvalitetnijeg načina života nakon prestanka radnog odnosa.

Kao neki od potencijalnih nedostataka ulaganja u nekretnine u odnosu na druge oblike ulaganja ističu se niska likvidnost, transakcijski troškovi te u najvećem broju slučajeva potreba za aktivnim bavljenjem investicijom.

Nekretnine, za razliku od drugih oblika investicijske imovine kao što su dionice ili obveznice, nije moguće pretvoriti u novac u roku od nekoliko sekundi. Ovisno o tipu nekretnine, lokaciji i načinu financiranja kupnje (vlastita sredstva ili kredit), proces prodaje i zaprimanja novca može trajati od najmanje nekoliko dana za likvidnije nekretnine do više mjeseci za slabije likvidne ili kompleksnije nekretnine.
Transakcijski troškovi direktnog ulaganja u nekretnine su viši od ulaganja u neke druge vrste imovine poput dionica ili udjela u fondovima. Transakcijski troškovi obuhvaćaju porez na promet nekretnina (koji u Hrvatskoj trenutačno iznosi 3%), procjenu vrijednosti, proviziju agentu za nekretnine, troškove javnih bilježnika, troškove pravnih usluga i dr.

Za razliku od, primjerice, ulaganja u dionice, u svrhu ostvarivanja zarade od nekretnine, njom se u pravilu potrebno i baviti u određenoj mjeri ili angažirati tvrtke koje se bave upravljanjem nekretninama, u skladu s čime se nekretnine ne može smatrati pasivnim prihodom.

Ipak, unatoč određenim nedostacima u odnosu na druge oblike ulaganja, nekretnine su posebna vrsta imovine koju je jednostavno razumjeti i koja može poboljšati profil rizika i prinosa u portfelju investitora. Same nekretnine donose niz financijskih prednosti, uključujući generiranje novčanog toka, iskorištavanje poreznih olakšica, izgradnju kapitala, ostvarivanje konkurentnih povrata prilagođenih riziku i zaštitu od inflacije.

Europska tržišta privlačna za investitore

Jedan od ključnih čimbenika koji privlači investitore u Europi su relativno stabilni tržišni uvjeti. Unatoč ekonomskim nesigurnostima i globalnim izazovima, nekretnine se smatraju sigurnom lukom za kapital. Investitori privučeni stabilnim povratima i mogućnošću diverzifikacije portfelja često gledaju prema europskim tržištima.

Unutar Europe, pojedine zemlje se ističu kao posebno atraktivne za investitore u nekretnine. Primjerice, Njemačka i Velika Britanija smatraju se jakim tržištima nekretnina, s povoljnim pravilima i zakonima koji potiču investicije. S druge strane, zemlje na mediteranskoj obali, poput Španjolske, Francuske, Hrvatske i Italije, zanimljive su investitorima zbog svoje turističke privlačnosti.

Stručnjaci navode nekoliko ključnih prednosti zbog kojih je ulaganje na europskom tržištu nekretnina privlačno za investitore. Prije svega, izuzetnu važnost predstavlja ekonomska stabilnost, a mnoga europska područja nude stabilne ekonomije sa snažnim potencijalom za rast, što ih čini privlačnima za ulaganje. Također, dobro uspostavljeni pravni sustavi u tim regijama pružaju međunarodnim ulagačima dodatnu zaštitu i stabilnost. Jednako tako, ulaganje u Europi omogućuje diverzifikaciju portfelja uzimajući u obzir prisutnost različitih valuta, vrijednosti nekretnina, kao i različite vrste te tržišta nekretnina. Ova diverzifikacija može smanjiti rizik i povećati potencijalnu dobit. Osim toga, pojedina područja nude visoke stope najma, što ulagačima osigurava značajne povrate na ulaganja. Ne treba zanemariti ni kulturološku raznolikost koja odlikuje Europu kao regiju s različitim kulturama, jezicima i životnim stilovima, što omogućuje ulaganje u različita tržišta i provođenje različitih investicijskih strategija. Usto treba istaknuti i povoljne regulatorne okvire koji su prisutni na određenim europskim područjima, uključujući privlačne porezne i kamatne stope, kao i regulatorne uvjete koji olakšavaju ulazak i poslovanje na tržištima nekretnina.

Stopa ulaganja u stambene nekretnine, koja se definira kao udio ulaganja u bruto raspoloživom dohotku, smanjila se u Europskoj uniji u razdoblju od 2000. do 2020. godine, kako pokazuju podaci Eurostata. S razine od oko 10 posto između 2000. i 2004. godine porasla je na oko 11 posto između 2005. i 2008. godine, a potom se nastavila kretati između 8 posto i 9 posto do 2020. godine. Najviše stope ulaganja u stambene nekretnine u 2020. godini zabilježene su na Cipru (12,5 posto), u Finskoj i Nizozemskoj (obje 12,0 posto), Luksemburgu (10,8 posto) i Njemačkoj (10,0 posto), dok su najniže stope zabilježene u Grčkoj (2,7 posto), Irskoj (4,6 posto) i Poljskoj (4,8 posto).

S druge strane, podaci Eurostata pokazuju da su cijene stambenih prostora u razdoblju od 2010. i drugog kvartala 2023. godine porasle za ukupno 46 posto u Europskoj uniji. Cijene nekretnina ovom razdoblju su se više nego udvostručile u Estoniji (+211 posto), Mađarskoj (+180 posto), Litvi (+152 posto), Latviji (+144 posto), Češkoj (+122 posto), Luksemburgu i Austriji (obje +120 posto). Pad cijena stambenih prostora zabilježen je u Grčkoj (-14 posto), Italiji (-8 posto) i Cipru (-3 posto). Cijene najma porasle su u 26 država članica, s najvećim rastom u Estoniji (+208 posto) i Litvi (+168 posto), dok je jedini pad cijena zabilježila Grčka (-21 posto).

Predviđanja za naredno razdoblje

Prema makroekonomskim projekcijama Europske središnje banke iz rujna ove godine, očekuje se da će se, zbog većih troškova financiranja i pooštrenih standarda odobravanja kredita, ulaganje u stambene nekretnine smanjiti u razdoblju do kraja 2023. godine. ESB navodi da bi se ulaganje u stambene nekretnine, koje se u drugom tromjesečju 2023. iznova smanjilo, trebalo nastaviti smanjivati u cijeloj 2024. godini te postupno ponovno postići manji zamah rasta tijekom 2025. godine.

– Smatra se da dugotrajna slabost ulaganja u stambene nekretnine proizlazi iz kontinuirano slabe cjenovne pristupačnosti stambenih nekretnina, uglavnom zbog viših kamatnih stopa na hipotekarne kredite te njihove kontinuirano slabe profitabilnosti u uvjetima pada cijena stambenih nekretnina i visokih troškova gradnje. Ti činitelji, zajedno s pooštrenim uvjetima kreditiranja, vrlo nepovoljno utječu na ulaganje u stambene nekretnine, premda bi postojani rast dohotka kućanstava trebao pridonijeti blagom oporavku u 2025. godini – navodi se u izvješću ESB-a.

S druge strane, analiza Savillsa, jedne od vodećih svjetskih agencija za nekretnine, predviđa da će ulaganje u nekretnine na europskom tržištu ipak postupno rasti počevši od četvrtog kvartala 2023. godine i tijekom 2024. godine, prvenstveno zbog smanjenja cijena nekretnina, što bi moglo privući ulagače s viškom kapitala. Međutim, i Savills navodi da se, iako je optimizam oko oporavka tržišta nekretnina prisutan, s druge strane suočavamo s nepovoljnom ekonomskom situacijom, uključujući zabrinutost zbog inflacije, usporen rast nominalnih plaća i očekivanja o fiskalnom stezanju, što bi moglo djelovati kao prepreka ulaganjima u narednih šest mjeseci, prvenstveno na području poslovnog ulaganja u nekretnine.

Isplativost ulaganja u nekretninu u Hrvatskoj

Hrvatska je članica Europske unije od 1. srpnja 2013. godine te nudi investitorima prilike za ulaganje kako u komercijalne, tako i u stambene prostore. Broj međunarodnih tvrtki koje otvaraju svoja sjedišta u Hrvatskoj značajno je porastao posljednjih godina, a snažan turistički potencijal pruža široke mogućnosti ulagačima, bilo da se usmjeravaju na kratkoročne prinose od najma, bilo da kupuju drugu kuću za stanovanje ili odmor, odnosno pripremaju nekretninu za daljnju prodaju.

Osim toga, od 1. siječnja 2023. godine euro je postao službena valuta u Hrvatskoj umjesto dotadašnje kune (HRK), čime su eliminirani valutni rizik i naknade za razmjenu valuta.

Također, Hrvatska ima investicijski kreditni rejting od svih triju vodećih rejting agencija (Fitch Ratings, Moody’s i Standard & Poor’s). Hrvatska udruga poslodavaca (HUP) ocjenjuje da bi se Hrvatska u sljedećoj godini prvi put u svojoj povijesti mogla naći u skupini zemalja s najvišim kreditnim rejtingom. Glavni ekonomist HUP-a Hrvoje Stojić ističe da je stanje hrvatskih javnih financija dobro, što bi moglo otvoriti put dugo očekivanom povećanju kreditnog rejtinga zemlje u kategoriju A, kojom se označavaju najbolji boniteti država.

Vrijednost prodanih nekretnina od 8,5 milijardi eura predstavlja 13 posto lanjskog bruto domaćeg proizvoda (BDP) Hrvatske, pri čemu su najznačajniji udio u vrijednosti ugovorenih kupoprodaja zabilježili stanovi, koji čine 43 posto. Pokazuju to podaci iz izvješća „Pregled tržišta nekretnina RH u 2022. godini“, koje je u rujnu ove godine objavilo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske u suradnji sa zagrebačkim Ekonomskim institutom.

Najnoviji podaci hrvatskog Državnog zavoda za statistiku (DZS), pak, pokazuju da je prosječna mjesečna isplaćena neto plaća po zaposlenome u pravnim osobama Republike Hrvatske za razdoblje od siječnja do kolovoza 2023. iznosila 1.560 eura, što je u odnosu na isto razdoblje 2022. nominalno više za 14,1 posto, a realno za 4,4 posto. Prema posljednjim podacima Eurostata, standard stanovnika Hrvatske u 2022. godini bio je za trećinu niži od prosjeka EU-a, dok je razina cijena u Hrvatskoj bila 32,1 posto niža od prosjeka EU-a.

Hrvatska pri vrhu EU-a po rastu cijena stambenih nekretnina

Iako se od kraja 2022. bilježi usporavanje hrvatskog tržišta nekretnina, do kraja ove godine ne očekuje se značajniji pad cijena. Prisutan je manjak ponude u svim segmentima, pogotovo u novogradnji, a sve je veći problem i nepriuštivost nekretnina u većim gradovima na obali i Zagrebu za hrvatske građane, zaključeno je na 35. Forumu poslovanja nekretninama, koji je u organizaciji Hrvatske gospodarske komore i Udruženja poslovanja nekretninama održan u Šibeniku u svibnju ove godine.

Jedan od zaključaka Foruma je da će aktivnost na hrvatskom tržištu nekretnina u ovoj godini ovisiti o uobičajenim makroekonomskim pokazateljima poput stope BDP-a, ali i o tome hoće li doći do potrebne segmentacije i veće diferencijacije cijena, prema kriteriju novogradnja-rabljena nekretnina, ali i svih drugih kriterija. Ističe se da je tržište na obali pod značajnim utjecajem stranih kupaca, posebno tijekom 2021. i 2022. godine, a trend je nastavljen i u ovoj godini te je sada svaki treći kupac nekretnine na Jadranu izvan Hrvatske, najčešće državljanin EU-a.

Uz dvoznamenkasti rast na godišnjoj razini, cijene stambenih nekretnina više su od pretkriznih, a Hrvatska je pri vrhu EU-a po rastu cijena stambenih nekretnina, navodi Hrvatska narodna banka. Cijene stambenih objekata u drugom tromjesečju 2023. u odnosu na prvo tromjesečje 2023. u prosjeku su više za Grad Zagreb za 3,2%, za Jadran za 2,5% i za ostatak Hrvatske za 7,5%. Cijene stambenih objekata u odnosu na drugo tromjesečje 2022. (na godišnjoj razini) u prosjeku su za Grad Zagreb više za 14,0%, za Jadran za 12,8% i za ostatak Hrvatske za 17,7%, kako pokazuju podaci hrvatskog Državnog zavoda za statistiku.
Prema analizi agencije Colliers, rekordno visoke cijene nekretnina i rastuće kamatne stope usporile su potražnju za nekretninama u Hrvatskoj. S druge strane, očekuje se da će snažno tržište rada i nedostatak ponude proširiti tržište prodavatelja. Prosječne cijene po kvadratnom metru u Zagrebu iznosile su 2.400 eura u prosincu 2022. godine. Očekuje se stabilizacija cijena, osim u obalnim odredištima s visokim udjelom kupaca izvan Hrvatske, čije će cijene nastaviti rasti.

Na temelju službenog indeksa cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj uočava se da su cijene nekretnina u Hrvatskoj u zadnjih 20 godina ukupno narasle za 170 posto, što predstavlja prosječni godišnji porast od oko 5.1 posto.

Jednako tako, unatoč nedostatku radne snage, situacija na tržištu nekretnina i građevinskom sektoru ostaje u značajnom uzlaznom trendu u Hrvatskoj. Podaci hrvatskog Državnog zavoda za statistiku pokazuju da su u kolovozu 2023. godine izdane ukupno 983 građevinske dozvole, što je za čak 29,3 posto više u odnosu na kolovoz prošle godine. Ukupan broj izdanih građevinskih dozvola od siječnja do kolovoza 2023. u usporedbi s istim razdobljem 2022. veći je za 5,7 posto.

Potpuno drugačiji trend bilježi se, primjerice, u Njemačkoj, u kojoj je broj izdanih dozvola za gradnju stanova smanjen u prvih osam mjeseci ove godine za 28 posto, što je vjerojatno uzrokovano višim troškovima gradnje i lošijim uvjetima financiranja, kako je u listopadu izvijestio njemački statistički ured Destatis.

Stručnjaci procjenjuju da se poteškoće prisutne u zapadnim zemljama neće u cijelosti prenijeti na hrvatsko tržište. Iako bi moglo doći do pada interesa za određene kategorije hrvatskog tržišta nekretnina, takav utjecaj se prvenstveno očekuje na području ulaganja od strane investicijskih društava i fondova, a ne u slučaju izravnog ulaganja u nekretnine.

Zaključak

Unatoč izazovima i pojedinim projekcijama o mogućem usporavanju tržišta, nekretnine ostaju visoko atraktivna investicijska opcija u Hrvatskoj. Ulaganje u nekretnine, bilo da se radi o stanovima, apartmanima, kućama za odmor, vilama ili poslovnim prostorima za najam, predstavlja dobru strategiju za očuvanje kapitala, posebice u razdobljima inflacije. Osim toga, takve investicije nude potencijal za budući rast vrijednosti nekretnina, čime se osigurava stabilnost i prilika za generiranje budućeg profita.

Gojko Đurković (Alma Dom) pojašnjava u čemu vidi potencijal za postizanje uspješnog povrata ulaganja u nekretnine:

>Kao i kod svakog drugog oblika ulaganja, i u slučaju nekretnina ključno je biti dobro informiran, pažljivo proučiti dinamiku tržišta i u suradnji sa stručnjacima razmotriti sve činjenice za donošenje najbolje strategije za ulaganje.