Vodič kroz kupnju nekretnine u Hrvatskoj za strance

Proteklih godina Hrvatska je prepoznata kao poželjna destinacija za kupnju nekretnina. Ne čudi stoga sve veći interes stranaca koji se odlučuju postati vlasnici kuća, stanova i zemljišta u Hrvatskoj. U ovome članku otkrivamo na koji način strani državljani mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj te što sve mogu očekivati tijekom tog procesa.

EU građani imaju ista prava za stjecanje nekretnine kao hrvatski građani

Strani državljani izvan Europske unije za kupnju nekretnine u Hrvatskoj trebaju ishoditi suglasnost hrvatskog ministarstva pravosuđa i uprave, pri čemu mogućnost kupnje ovisi o tome jesu li državljani države s kojom postoji uzajamnost za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj.

S druge strane, državljani iz država članica Europske unije stječu pravo vlasništva nekretnina u Hrvatskoj pod istim uvjetima koja vrijede za hrvatske državljane te im nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa i uprave.

Dokumentacija o nekretnini

Važan korak prilikom kupnje stana ili kuće je provjera dokumentacije o nekretnini, koja uključuje izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu i energetski certifikat.

Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmet upisa u zemljišnu knjigu. Uvid u zemljišne knjige moguć je putem portala Uređena zemlja, koju vode hrvatska Državna geodetska uprava i Ministarstvo pravosuđa i uprave. Stranica je, osim na hrvatskom, djelomično dostupna i na engleskom jeziku te, uz zemljišnoknjižne izvatke, sadrži posjedovne listove, katastarske planove i pruža informacije o broju parcele, namjeni nekretnine, vlasništvu nekretnine i dr. Puna funkcionalnost stranice dostupna je isključivo korisnicima iz Hrvatske putem servisa e-Građani.

Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade a izrađuju ga energetski certifikatori, odnosno ovlaštene osobe za energetsko certificiranje. Dokument vrijedi deset godina od dana izdavanja.

U slučaju kupnje stana u izgradnji, investitor je dužan dati na uvid kupcu izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje. Osim građevinske dozvole, jednako je važna uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Uputno je zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.

Sklapanje predugovora

Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.

Kapara se dogovara kao odustatnina – ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor potrebno je ovjeriti kod javnog bilježnika.

Ugovor o kupoprodaji

U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca, kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba.

Kupoprodajni ugovor u više primjeraka potrebno je ovjeriti kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora ostaje prodavatelju, kupcu i javnom bilježniku, jedan primjerak se predaje u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva, jedan se predaje poreznoj upravi pri prijavi poreza na promet nekretninama, a jedan banci u slučaju kupnje nekretnine kreditom.

Ako se kupnja nekretnine obavlja temeljem bankovnog kredita, ugovor je potrebno prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka upisuje hipoteku na nekretninu.

Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj je dužan kupcu predati energetski certifikat ili njegovu kopiju.

Upis vlasništva

Pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige. Prijedlog za upis prava vlasništva podnosi se mjesno nadležnom općinskom sudu koji vodi zemljišnu knjigu (zemljišnoknjižnom sudu) u koju je upisana kupljena nekretnina. Prijedlog se sudu podnosi elektronički, putem javnog bilježnika ili odvjetnika, kao ovlaštenih korisnika informacijskog sustava koji je u primjeni u poslovanju suda, a može se podnijeti i neposredno sudu te putem pošte.

Ovaj se postupak provodi u roku od 60 dana od dana potpisivanja kupoprodajnog ugovora. U slučaju provedbe postupka nakon isteka roka, uobičajene pristojbe uvećavaju se za pet puta.

Kako bi kupac bio siguran da je zahtjev ispravno upućen te da sadrži svu potrebnu dokumentaciju, preporučuje se obratiti se pouzdanoj agenciji za nekretnine, koja će mu pružiti podršku tijekom ovog postupka i osigurati da sve bude obavljeno u što kraćem roku i bez zastoja.

Porez na promet nekretnina

Kad su u pitanju transakcije nekretninama, stranci općenito podliježu istim poreznim stopama kao i hrvatski državljani.

Porez na promet nekretnina obvezuje osobe koje su kupile, naslijedile ili na bilo koji drugi način stekle nekretninu (građevinu ili zemljište), kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV). Stopa poreza na promet nekretnina je tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac. U određenim je slučajevima kupac oslobođen od plaćanja poreza na nekretninu.

Kupnju stana ili kuće potrebno je u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, odnosno potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prijaviti ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina.
U Hrvatskoj su javni bilježnici obvezni dostaviti kopiju kupoprodajnog ugovora Poreznoj upravi Republike Hrvatske, koja za nekretnine nad kojima nije obračunat porez na dodanu vrijednost (VAT) kupcima šalje rješenje o obvezi plaćanja poreza promet nekretnina (PPN).

U slučaju da isprave o prijenosu vlasništva nad nekretninom nisu ovjerene u javnog bilježnika, obveza je kupca da prijavi obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina u Hrvatskoj u roku od 30 dana za one nekretnine nad kojima nije obračunat porez na dodanu vrijednost prilikom prodaje.

Osim primjene poreza na promet nekretnina, posjedovanje nekretnina u Hrvatskoj oporezuje se samo ako se odnosi na kuće kojima se koristi povremeno i sezonski (te se smatraju kućama za odmor), dok se nekretnine u kojima se stanuje ne oporezuju.

Financijske transakcije i krediti za strance

Posjedovanje bankovnog računa u Hrvatskoj nije uvjet za provedbu financijskih transakcija, no preporučljivo je radi lakšeg obavljanja transakcija i plaćanja komunalnih usluga i poreza. S obzirom na to da je od 1. siječnja 2023. godine službena valuta u Hrvatskoj euro, transakcije vezane uz kupoprodaju nekretnine u pravilu se provode u navedenoj valuti.

Kredit za strane državljane Europske unije može se odobriti za sljedeće vrste nekretnina:

• Stambena nekretnina - bilo da se radi o stanu, kući ili nekretnini u izgradnji (uključujući i okućnicu)
• Nekretnina za odmor (vikendice ili apartmani)
• Garaža, parkirno mjesto ili spremište (uz uvjet kupnje pripadajuće nekretnine).

Većina banaka također pokriva troškove vezane uz kupnju građevinskog zemljišta, adaptaciju stambenog prostora te uređenje okućnice.

Prilikom donošenja odluke o stambenom kreditu preporučljivo je s bankom provjeriti kreditnu sposobnost, odnosno mogućnost ostvarivanja kredita za strance. U Hrvatskoj ne postoji predodobrenje kredita te banka financijska sredstva daje tek nakon odabira nekretnine i započetog postupka kupovine. Pritom suradnja s agencijom za nekretnine može biti iznimno korisna za komunikaciju s bankom, kao i realizaciju kredita.

U svrhu podnošenja zahtjeva za stambenim kreditom, banci je potrebno dostaviti predugovor o kupnji. Banke će u pravilu zatražiti i procjenu nekretnine, što je kod pojedinih banaka besplatno, dok će druge zatražiti pokrivanje troškova procjene od kupca nekretnine. Uz kredit su obvezni i instrumenti osiguranja koje predlaže banka, a koji moraju biti dobiveni unutar Republike Hrvatske. Stoga, primjerice, izjava kod javnog bilježnika ili životno osiguranje dobiveno u Njemačkoj neće biti prihvaćeno kao instrument osiguranja za kredit u Hrvatskoj.

Važnost kvalitetne podrške u procesu kupnje nekretnine

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj može biti izazovan proces, posebice zbog potencijalnih jezičnih prepreka, fragmentacije informacija, kao i kompleksnosti čitavog niza propisa i obveza koje se primjenjuju na ovom području. Stoga je preporučljivo angažirati agenciju za nekretnine koja će Vas voditi kroz ovaj postupak na što opušteniji i jednostavniji način.