Kauf von immobilien als investition

Im heutigen komplexen Finanzumfeld nehmen Immobilieninvestitionen bei Anlegern einen besonderen Platz ein. Diese Anlageform ist nicht nur wegen der potenziellen Wertsteigerung von Immobilien attraktiv, sondern auch wegen der vielen weiteren Vorteile, die sie sowohl für Privatpersonen bietet, die über den Kauf ihrer ersten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nachdenken, als auch für erfahrene Anleger, die auf der Suche nach neuen Möglichkeiten zur Diversifizierung ihres Portfolios suchen.

Im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen sind Immobilien greifbar, was ein Gefühl von Kontrolle und Sicherheit vermittelt. Mit anderen Worten: Immobilien sind ein realer Vermögenswert und für den Durchschnittsbürger leichter zu verstehen als Investitionen am Kapitalmarkt. Laut Eurostat-Daten lebten in der Europäischen Union im Jahr 2021 70 Prozent der Bevölkerung in eigenem Eigentum, während die restlichen 30 Prozent in Mietwohnungen oder Miethäusern lebten. In allen Mitgliedstaaten außer Deutschland wurde ein höherer Eigentumsanteil im Vergleich zur Miete festgestellt. In Deutschland ist das Mieten etwas weiter verbreitet, hier sind etwas mehr als die Hälfte der Bevölkerung Mieter der von ihnen bewohnten Immobilie.

Vor- und Nachteile einer Investition in Immobilien

Die Investition in Immobilien ist sowohl für Privatpersonen als auch für institutionelle Anleger eine der häufigsten Formen der Anlage überschüssiger Mittel. Sie können direkt in Immobilien investieren (durch den Kauf von Immobilien) oder indem Sie in Immobilieninvestmentfonds, REITs (Real Estate Investment Trusts) oder ETFs (Exchange Traded Funds) investieren, die Anteile solcher Fonds halten. Immobilien als Anlageklasse haben viele Vorteile, aber auch gewisse Nachteile und Risiken, die Anleger bei ihrer Kaufentscheidung und zum Zweck des Vergleichs mit anderen Anlageformen beachten müssen.

Einer der Hauptvorteile einer Investition in Immobilien ist sicherlich die attraktive Rendite, die sich mit Immobilien erzielen lässt, sei es durch kurz- oder langfristige Miete oder durch den Verkauf. Die Kapitalrendite einer bestimmten Investition während eines bestimmten Zeitraums, beispielsweise auf jährlicher Basis, bezieht sich auf alle aufgrund des Besitzes und der Änderungen des Marktpreises erhaltenen Bareinnahmen dividiert durch den ursprünglichen Preis. Im Vergleich zu extrem niedrigen Sparzinsen enthält die am Immobilienmarkt erzielte Rendite einen attraktiven Aufschlag für das Risiko einer solchen Investition. Den aktuellen Marktbedingungen zufolge liegen die Nettorenditen auf dem kroatischen Wohnimmobilienmarkt im Durchschnitt zwischen 3 und 6 Prozent.

Immobilienwerte steigen durchschnittlich um 3,5 bis 3,8 Prozent pro Jahr. Durch entsprechende Veränderungen der Immobilie, d. h. durch eine Verbesserung ihrer Qualität und ihres Inhalts, kann deren Wert und damit die Kapitalrendite weiter gesteigert werden. Dies gilt insbesondere für Immobilien in attraktiven Lagen, wobei es sich im Falle des kroatischen Marktes vor allem um Immobilien an der Küste und in der Hauptstadt Zagreb handelt.

Was Immobilien für Anleger auch interessant macht, ist ihre geringe Volatilität, also langsame Preisänderungen ohne plötzliche Bewegungen, weshalb sie von manchen Anlegern als sicherere Anlage wahrgenommen werden als volatilere Anlageformen, wie zum Beispiel Aktien. Marktveränderungen führen zu schwankenden Aktienwerten, was zu täglichen Wertschwankungen führen kann. Immobilien ändern sich aufgrund höherer Transaktionskosten und weniger Investoren seltener, was zu geringeren Preisbewegungen führt.

Einer der Hauptvorteile einer Investition in Immobilien ist sicherlich der Inflationsschutz. Immobilien gelten als Schutz vor Inflation, da die Mietpreise im Allgemeinen mit der Inflation steigen und die Immobilienpreise entsprechend steigen. Der Anstieg der Betriebskosten während der Inflation kann die Wertsteigerung einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Ebenso sinkt in Zeiten der Inflation auch der Wert der Renten und klassische Sparformen können kein ausreichend gesundes Renditemodell bieten. Deshalb ist die Investition in Immobilien eine gute Alternative, denn sie ermöglicht die Erzielung von Renditen, die sich auf die Schaffung einer besseren Lebensqualität nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses auswirken.

Zu den potenziellen Nachteilen einer Investition in Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen zählen die geringe Liquidität, die Transaktionskosten und in den meisten Fällen die Notwendigkeit, sich aktiv mit der Investition auseinanderzusetzen.

Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen können Immobilien nicht innerhalb von Sekunden in Geld umgewandelt werden. Abhängig von der Art der Immobilie, dem Standort und der Art der Kauffinanzierung (Eigenmittel oder Kredit) Abhängig von der Art der Immobilie, dem Standort und der Art der Kauffinanzierung (Eigenmittel oder Kredit) kann der Prozess des Verkaufs und des Geldeingangs leichter zu veräußernden Immobilien mindestens ein paar Tage bis zu mehreren Monaten, bei weniger leicht zu veräußernden oder komplexeren Immobilien mehrere Monate dauern.
Die Transaktionskosten einer Direktinvestition in Immobilien sind höher als die Investition in einige andere Arten von Vermögenswerten wie Aktien oder Anteile an Fonds. Zu den Transaktionskosten gehören die Immobilienumsatzsteuer (derzeit 3 % in Kroatien), die Bewertung, die Maklerprovision, die Notargebühren, Kosten für juristische Dienstleistungen usw.

Anders als beispielsweise bei der Investition in Aktien ist es für die Erzielung eines Gewinns mit Immobilien in der Regel erforderlich, sich in gewissem Umfang damit auseinanderzusetzen oder Unternehmen zu beauftragen, die sich mit der Immobilienverwaltung befassen, im Einklang damit können Immobilien nicht als passives Einkommen betrachtet werden.

Doch trotz gewisser Nachteile gegenüber anderen Anlageformen handelt es sich bei Immobilien um eine besondere Vermögensart, die leicht verständlich ist und das Risiko-Rendite-Profil des Portfolios eines Anlegers verbessern kann. Immobilien selbst bringen eine Reihe finanzieller Vorteile mit sich, darunter die Generierung von Cashflow, die Nutzung von Steuervorteilen, der Aufbau von Kapital, die Erzielung wettbewerbsfähiger risikobereinigter Renditen und der Schutz vor Inflation.

Europäische Märkte attraktiv für Investoren

Einer der Schlüsselfaktoren, der Investoren in Europa anzieht, sind die relativ stabilen Marktbedingungen. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und globaler Herausforderungen gelten Immobilien als sicherer Hafen für das Kapital. Anleger, die von stabilen Renditen und der Möglichkeit der Portfoliodiversifizierung angezogen werden, richten ihren Blick häufig auf die europäischen Märkte.

Innerhalb Europas erweisen sich bestimmte Länder als besonders attraktiv für Immobilieninvestoren. Beispielsweise gelten Deutschland und Großbritannien als starke Immobilienmärkte mit günstigen Regeln und Gesetzen, die Investitionen fördern. Andererseits sind Länder an der Mittelmeerküste wie Spanien, Frankreich, Kroatien und Italien aufgrund ihrer touristischen Attraktivität für Investoren interessant.
Experten nennen mehrere entscheidende Vorteile, die eine Investition in den europäischen Immobilienmarkt für Investoren attraktiv machen. Erstens ist wirtschaftliche Stabilität äußerst wichtig, und viele europäische Regionen bieten stabile Volkswirtschaften mit starkem Wachstumspotenzial, was sie für Investitionen attraktiv macht. Darüber hinaus bieten die etablierten Rechtssysteme in diesen Regionen internationalen Investoren zusätzlichen Schutz und Stabilität. Ebenso ermöglicht eine Investition in Europa eine Diversifizierung des Portfolios, indem das Vorhandensein verschiedener Währungen, Immobilienwerte sowie verschiedener Arten und Immobilienmärkte berücksichtigt wird. Diese Diversifizierung kann das Risiko verringern und den potenziellen Gewinn erhöhen. Darüber hinaus bieten bestimmte Gebiete hohe Mietpreise, was den Anlegern eine erhebliche Kapitalrendite beschert. Wir sollten die kulturelle Vielfalt nicht außer Acht lassen, die Europa als Region mit unterschiedlichen Kulturen, Sprachen und Lebensstilen auszeichnet und es ermöglicht, in verschiedene Märkte zu investieren und unterschiedliche Anlagestrategien umzusetzen. Darüber hinaus sind auch die günstigen regulatorischen Rahmenbedingungen hervorzuheben, die in bestimmten europäischen Regionen bestehen, darunter attraktive Steuer- und Zinssätze sowie regulatorische Bedingungen, die den Eintritt und das Geschäft auf den Immobilienmärkten erleichtern.

Laut Eurostat-Daten ist die Investitionsquote in Wohnimmobilien, die als Anteil der Investitionen am verfügbaren Bruttoeinkommen definiert wird, in der Europäischen Union im Zeitraum 2000 bis 2020 zurückgegangen. Von einem Niveau von etwa 10 Prozent zwischen 2000 und 2004 stieg es zwischen 2005 und 2008 auf etwa 11 Prozent und bewegte sich dann bis 2020 weiterhin zwischen 8 und 9 Prozent. Die höchsten Investitionsquoten in Wohnimmobilien wurden im Jahr 2020 in Zypern (12,5 Prozent), Finnland und den Niederlanden (beide 12,0 Prozent), Luxemburg (10,8 Prozent) und Deutschland (10,0 Prozent) verzeichnet, während die niedrigsten Raten in Griechenland verzeichnet wurden ( 2,7 Prozent), Irland (4,6 Prozent) und Polen (4,8 Prozent).

Andererseits zeigen Eurostat-Daten, dass die Preise für Wohnimmobilien im Zeitraum von 2010 bis zum zweiten Quartal 2023 in der Europäischen Union um insgesamt 46 Prozent gestiegen sind. In diesem Zeitraum haben sich die Immobilienpreise in Estland (+211 Prozent), Ungarn (+180 Prozent), Litauen (+152 Prozent), Lettland (+144 Prozent), der Tschechischen Republik (+122 Prozent), Luxemburg und mehr als verdoppelt Österreich (beide +120 Prozent). Der Rückgang der Immobilienpreise wurde in Griechenland (-14 Prozent), Italien (-8 Prozent) und Zypern (-3 Prozent) verzeichnet. Die Mietpreise stiegen in 26 Mitgliedsstaaten, wobei der höchste Anstieg in Estland (+208 Prozent) und Litauen (+168 Prozent) zu verzeichnen war, während der einzige Preisrückgang in Griechenland zu verzeichnen war (-21 Prozent).

Vorhersagen für die nächste Periode

Nach den makroökonomischen Prognosen der Europäischen Zentralbank vom September dieses Jahres wird erwartet, dass aufgrund höherer Finanzierungskosten und strengerer Kreditvergabestandards die Investitionen in Wohnimmobilien bis Ende 2023 zurückgehen werden. Die EZB gibt an, dass die Investitionen in Wohnimmobilien, die im zweiten Quartal 2023 erneut zurückgegangen waren, im Laufe des Jahres 2024 weiter zurückgehen und im Laufe des Jahres 2025 allmählich wieder eine geringere Wachstumsdynamik erlangen dürften.

Es wird davon ausgegangen, dass die langfristige Schwäche der Investitionen in Wohnimmobilien auf die anhaltend niedrige Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien zurückzuführen ist, die hauptsächlich auf höhere Zinssätze für Hypothekendarlehen und deren anhaltend niedrige Rentabilität bei sinkenden Wohnimmobilienpreisen und hohe Baukosten zurückzuführen ist. Diese Faktoren, zusammen mit strengeren Kreditvergabebedingungen, wirken sich sehr ungünstig auf Investitionen in Wohnimmobilien aus, obwohl das stetige Wachstum der Haushaltseinkommen zu einer leichten Erholung im Jahr 2025 beitragen dürfte - so der EZB-Bericht.

Andererseits geht die Analyse von Savills, einer der weltweit führenden Immobilienagenturen, davon aus, dass die Immobilieninvestitionen auf dem europäischen Markt ab dem vierten Quartal 2023 und im Laufe des Jahres 2024 immer noch sukzessive zunehmen werden, was vor allem auf einen Rückgang der Immobilienpreise zurückzuführen ist, was die Investoren mit überschüssigem Kapital anlocken könnte. Allerdings gibt Savills auch an, dass es zwar Optimismus hinsichtlich der Erholung des Immobilienmarktes gibt, dass wir andererseits aber mit einer ungünstigen Wirtschaftslage konfrontiert sind, einschließlich Inflationsängsten, schleppendem Nominallohnwachstum und der Erwartung einer fiskalischen Straffung, was in den kommenden sechs Monaten als Investitionshemmnis wirken könnte, vor allem im Bereich der Unternehmensinvestitionen in Immobilien.

Rentabilität der Investition in Immobilien in Kroatien

Kroatien ist seit dem 1. Juli 2013 Mitglied der Europäischen Union und bietet Anlegern die Möglichkeit, sowohl in Gewerbe- als auch in Wohnimmobilien zu investieren. Die Zahl internationaler Unternehmen, die ihren Hauptsitz in Kroatien eröffnen, ist in den letzten Jahren erheblich gestiegen, und das starke touristische Potenzial bietet zahlreiche Möglichkeiten für Investoren, unabhängig davon, ob sie sich auf kurzfristige Mieteinnahmen konzentrieren oder ob sie ein zweites Haus zum Wohnen oder für den Urlaub kaufen oder die Vorbereitung einer Immobilie für den Weiterverkauf.

Darüber hinaus wurde ab dem 1. Januar 2023 der Euro anstelle der bisherigen Kuna (HRK) die offizielle Währung in Kroatien, wodurch Währungsrisiken und Wechselkursgebühren entfielen.

Darüber hinaus verfügt Kroatien über ein Investitionskreditrating von allen drei führenden Ratingagenturen (Fitch Ratings, Moody’s und Standard & Poor’s). Der kroatische Arbeitgeberverband (HUP) schätzt, dass Kroatien im nächsten Jahr zum ersten Mal in seiner Geschichte zur Gruppe der Länder mit der höchsten Bonität gehören könnte. Der Chefökonom des HUP, Hrvoje Stojić, weist darauf hin, dass die Lage der kroatischen Staatsfinanzen gut sei, was den Weg für die lang erwartete Anhebung der Kreditwürdigkeit des Landes auf die Kategorie A ebnen könnte, die die beste Kreditwürdigkeit der Länder anzeigt.

Der Wert der verkauften Immobilien in Höhe von 8,5 Milliarden Euro entspricht 13 Prozent des letztjährigen Bruttoinlandsprodukts (BIP) Kroatiens, wobei Wohnungen mit einem Anteil von 43 Prozent den größten Anteil am Wert der vertraglich vereinbarten Verkäufe hatten. Dies zeigen Daten aus dem Bericht „Überblick über den Immobilienmarkt der Republik Kroatien im Jahr 2022“, der im September dieses Jahres vom Ministerium für Raumplanung, Bau und Staatseigentum der Republik Kroatien in Zusammenarbeit mit dem Wirtschaftsinstitut Zagreb veröffentlicht wurde.

Die neuesten Daten des Kroatischen Nationalen Statistikamtes (DZS) zeigen hingegen, dass das durchschnittliche monatliche Nettogehalt, das pro Mitarbeiter der Republik Kroatien für den Zeitraum Januar bis August 2023 gezahlt wurde, bei 1.560 Euro lag, was im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022, nominal um 14,1 Prozent mehr, real um 4,4 Prozent ist. Den neuesten Eurostat-Daten zufolge lag der Lebensstandard in Kroatien im Jahr 2022 um ein Drittel unter dem EU-Durchschnitt, während das Preisniveau in Kroatien 32,1 Prozent unter dem EU-Durchschnitt lag.

Kroatien liegt hinsichtlich des Preiswachstums bei Wohnimmobilien an der Spitze der EU

Obwohl sich der kroatische Immobilienmarkt seit Ende 2022 verlangsamt, wird bis Ende dieses Jahres kein nennenswerter Preisverfall erwartet. Es gebe in allen Segmenten, insbesondere im Neubau, ein Angebotsdefizit und die Unbezahlbarkeit von Immobilien in den größeren Städten an der Küste und in Zagreb stelle ein wachsendes Problem für die kroatischen Bürger dar, hieß es auf dem 35. Immobilienwirtschaftsforum. Die von der kroatischen Handelskammer und dem Immobilienwirtschaftsverband organisierte Veranstaltung fand im Mai dieses Jahres in Šibenik statt.
Eine der Schlussfolgerungen des Forums ist, dass die Aktivität auf dem kroatischen Immobilienmarkt in diesem Jahr von den üblichen makroökonomischen Indikatoren wie der BIP-Rate abhängen wird, aber auch davon, ob es zu einer notwendigen Segmentierung und stärkeren Preisdifferenzierung, nach den Kriterien von Neubau-Gebrauchtimmobilien kommen wird, sondern auch nach allen anderen Kriterien. Es wird betont, dass der Markt an der Küste insbesondere in den Jahren 2021 und 2022 erheblich von ausländischen Käufern beeinflusst wird, und dieser Trend hat sich in diesem Jahr fortgesetzt, und mittlerweile kommt jeder dritte Käufer von Immobilien an der Adria von außerhalb Kroatiens, am häufigsten Bürger aus der EU.

Mit einem zweistelligen Wachstum auf Jahresniveau sind die Wohnimmobilienpreise höher als vor der Krise, und Kroatien liegt nach Angaben der kroatischen Nationalbank beim Preiswachstum für Wohnimmobilien an der Spitze der EU. Die Preise für Wohngebäude sind im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum ersten Quartal 2023 für die Stadt Zagreb um durchschnittlich 3,2 %, für die Adria um 2,5 % und für den Rest Kroatiens um 7,5 % höher. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 (auf Jahresbasis) sind die Preise für Wohngebäude im Durchschnitt um 14,0 % für die Stadt Zagreb, um 12,8 % für die Adria und um 17,7 % für den Rest Kroatiens höher, das zeigen die Daten des kroatischen Staatsinstituts für Statistik.
Nach einer Analyse der Agentur Colliers haben rekordhohe Immobilienpreise und steigende Zinsen die Nachfrage der Immobilien in Kroatien gebremst. Andererseits wird erwartet, dass ein starker Arbeitsmarkt und ein mangelndes Angebot den Verkäufermarkt vergrößern werden. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Zagreb lagen im Dezember 2022 bei 2.400 Euro. Es wird erwartet, dass sich die Preise stabilisieren, außer in Küstendestinationen mit einem hohen Anteil an Käufern von außerhalb Kroatiens, deren Preise weiter steigen werden.

Anhand des offiziellen Preisindex für Wohnimmobilien in Kroatien lässt sich erkennen, dass die Immobilienpreise in Kroatien in den letzten 20 Jahren um insgesamt 170 Prozent gestiegen sind, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von etwa 5,1 Prozent entspricht.

Auch die Lage auf dem Immobilienmarkt und im Bausektor ist in Kroatien trotz des Arbeitskräftemangels weiterhin deutlich im Aufwärtstrend. Daten des kroatischen Statistikamtes zeigen, dass im August 2023 insgesamt 983 Baugenehmigungen erteilt wurden, das sind 29,3 Prozent mehr als im August letzten Jahres. Die Gesamtzahl der erteilten Baugenehmigungen von Januar bis August 2023 ist im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 5,7 Prozent höher.

Eine ganz andere Entwicklung ist beispielsweise in Deutschland zu beobachten, wo die Zahl der erteilten Genehmigungen für den Bau von Wohnungen in den ersten acht Monaten dieses Jahres um 28 Prozent zurückging, was vermutlich auf höhere Baukosten und schlechtere Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist, wie das Statistische Bundesamt Destatis im Oktober mitteilte.

Experten gehen davon aus, dass sich die Schwierigkeiten der westlichen Länder nicht vollständig auf den kroatischen Markt übertragen werden. Obwohl es zu einem Rückgang des Interesses an bestimmten Kategorien des kroatischen Immobilienmarktes kommen könnte, ist mit einer solchen Auswirkung vor allem im Bereich der Investitionen von Investmentgesellschaften und Fonds zu rechnen und nicht bei Direktinvestitionen in Immobilien.

Zum Abschluss

Trotz der Herausforderungen und bestimmter Prognosen über eine mögliche Marktabschwächung bleiben Immobilien in Kroatien eine äußerst attraktive Investitionsmöglichkeit. Die Investition in Immobilien, seien es Wohnungen, Appartements, Ferienhäuser, Villen oder Gewerbeflächen zur Miete, ist gerade in Zeiten der Inflation eine gute Strategie zur Kapitalerhaltung. Darüber hinaus bieten solche Investitionen das Potenzial für zukünftige Wertsteigerungen von Immobilien und sorgen so für Stabilität und die Möglichkeit, künftige Gewinne zu erwirtschaften.

Gojko Đurković (Alma Dom) erklärt, was er als Potenzial für eine erfolgreiche Kapitalrendite in Immobilien sieht:

Wie bei jeder anderen Anlageform ist es auch bei Immobilien entscheidend, gut informiert zu sein, die Dynamik des Marktes sorgfältig zu studieren und in Zusammenarbeit mit Experten alle Fakten zu berücksichtigen, um die beste Anlagestrategie zu entwickeln.