Kauf einer Immobilie zur touristischen Vermietung

Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung stellt eine attraktive Investitionsmöglichkeit dar, die in den letzten Jahren immer beliebter geworden ist. Während einige Käufer sich dafür entscheiden, die Immobilie das ganze Jahr über zu vermieten, wählen andere die Option, die Nutzung der Immobilie mit der kurzfristigen Vermietung zu kombinieren. Dies ist besonders auf attraktiven Standorten wie Istrien, der Adriaküste und anderen herausragenden Zielen üblich, wo die touristische Vermietung stark entwickelt ist. In diesem Text werden wir uns genau auf die Option des Immobilienkaufs für touristische Vermietung konzentrieren, die Vorteile dieser Form der Investition vorstellen sowie die Verpflichtungen und Herausforderungen, die berücksichtigt werden müssen, um die besten Ergebnisse zu erzielen.

Vorteile der Vermietung von Immobilien für touristische Zwecke

Wohnimmobilien mit Mietabsicht sind aufgrund der angemessenen und stabilen Kapitalrendite und der damit verbundenen geringen Risiken bei Anlegern im Allgemeinen eine beliebte Investitionsmöglichkeit.

Investitionen in die Wohnungsmiete umfassen bereits gebaute und fertiggestellte Immobilien, in der Regel Häuser oder Wohnungen. Es kann sich um eine durchschnittliche Ein-Zimmer-Wohnung oder um ein Einfamilienhaus mit drei Schlafzimmern handeln. Sie werden idealerweise an attraktiven Standorten gekauft, um sie an private Mieter zu vermieten, die in der Regel verlängerbare Mietverträge mit einer Laufzeit von 12 Monaten abschließen.

Neben Anlegern, für die Immobilien in erster Linie eine Kapitalanlage darstellen und durch die ganzjährige Vermietung von Immobilien einen Gewinn erzielen wollen, bietet sich auch der Kauf einer Ferienwohnung an, die für kürzere Zeiträume vermietet wird, wenn die Immobilie vom Eigentümer nicht genutzt wird Immer beliebter wird das Konzept, wonach die Kosten für den Erwerb einer Immobilie teilweise oder sogar vollständig durch Mieteinnahmen gedeckt werden.

In den Küstenstädten Kroatiens erfreut sich die Immobilienvermietung zu touristischen Zwecken besonderer Beliebtheit. Die Tatsache, dass Kroatien zu den Ländern mit dem höchsten Anteil des Tourismus am BIP in Europa gehört, der im Jahr 2022 bei 19,5 % lag, zeugt am besten von der starken Fokussierung Kroatiens auf den Tourismus. Gleichzeitig machten Privathäuser und Wohnungen nach offiziellen Angaben des Kroatischen Tourismusverbandes im selben Jahr bis zu 61,3 % der gesamten Unterkunftskapazität in Kroatien aus.

Der Bereich der Vermietung von Wohnungen und Ferienhäusern hat sich in den letzten Jahren stark weiterentwickelt, weshalb diese Art der Vermietung einfacher denn je geworden ist. Während die Vermietung eines Ferienhauses oder einer anderen Art von Immobilie eine gute Möglichkeit zur Erzielung von Einkommen sein kann, sind rechtliche und praktische Aspekte zu berücksichtigen, einschließlich erforderlicher Genehmigungen, Steuern und Verpflichtungen wie bei der Ferienvermietung.

Zusammengefasst:

• Wohnimmobilien bieten angemessene und stabile Kapitalrenditen bei minimalen Risiken.
• Investoren können zwischen der Vermietung das ganze Jahr über oder der Option der kurzfristigen Vermietung eines Ferienhauses wählen.
• Küstenstädte in Kroatien, wie Istrien, haben einen hohen Anteil am Tourismus am BIP, wobei private Häuser und Wohnungen einen bedeutenden Teil der Unterkunftskapazität ausmachen.

Auswahl einer Mietimmobilie

Zunächst stellt sich jedoch die Frage: Wie wählt man eine Immobilie aus, die für die Touristenvermietung am rentabelsten ist? Beim Kauf einer Immobilie müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden, die maßgeblich beeinflussen, ob Sie durch die Vermietung ein ausreichendes Einkommen erzielen können. Der bekannte Satz „Standort, Standort, Standort!“ beschreibt am besten, wie wichtig dieser Aspekt beim Immobilienkauf ist. Eine hochwertige Mikrolage erhöht den Wert der Immobilie und damit den Mietpreis. Wohnungen und Häuser mit beeindruckendem Meerblick, nur wenige Minuten vom Strand entfernt, sind in der Regel teurer als Objekte weiter vom Meer entfernt. Der Wert dieser Art von Immobilien steigt in der Regel im Laufe der Jahre, da die Zahl attraktiver Standorte abnimmt. Daher ist es eine gute Wahl für diejenigen, die langfristig denken, zumal die Investition in einen solchen Standort normalerweise viel höher ist.

Allerdings ist die Nähe zum Meer und Strand nicht immer ausschlaggebend. Das Interesse der Touristen, ihren Urlaub im Landesinneren zu verbringen, wächst, und viele von ihnen bevorzugen beispielsweise ruhigere Orte im Landesinneren Istriens, wo sie sich ausruhen und die vielen Vorteile genießen können, die diese Art von Ort bietet, einschließlich gut- entwickelte Straßeninfrastruktur, angenehmes Klima und ausgezeichnete Gastronomie.

Für die Attraktivität der Immobilie muss jedoch nicht die Lage selbst ausschlaggebend sein, sondern diese muss auch als eigenständige Einheit betrachtet werden. Auch wenn die Lage auf den ersten Blick nicht bedingt gut ist, kann die Immobilie für sich genommen äußerst attraktiv und autark sein und so Gäste anlocken. Eine Immobilie mit einer eigenen Geschichte wird unabhängig vom Standort bestimmte Käufersegmente anziehen. Eine solche Immobilie kann hervorragende Erträge und eine noch bessere Kapitalrendite bieten als eine Immobilie in bester Lage. Diese Option ist eine gute Wahl für diejenigen, die bereit sind, etwas weniger Geld, aber mehr Fantasie zu investieren.

Zusammengefasst:

• Es ist von entscheidender Bedeutung, den Standort der Immobilie zu berücksichtigen, da ein attraktiver Mikrostandort den Wert und den Mietpreis steigern kann.
• Das Interesse der Touristen wächst nicht nur für die Küste, sondern auch für das Landesinnere, insbesondere an den ruhigeren Orten im Landesinneren Istriens.
• Der Standort ist nicht immer entscheidend; Eine Immobilie mit einer eigenen Geschichte kann unabhängig vom Standort bestimmte Käufersegmente anziehen.

Rentabilität der Investition in Mietobjekte

Beim Kauf einer Immobilie zur Miete in Kroatien ist es neben dem Einkommen wichtig, auch die Kosten zu berücksichtigen. Für die Immobilie fallen bestimmte Kosten an, wie z. B. Stromrechnungen, Versicherungen, Instandhaltung des Gebäudes und des Gartens, vielleicht sogar eines Pools. Bei der Vermietung sollten Sie außerdem Reinigungskosten, Provisionen an Vermietungsagenturen und Buchungsportale etc. berücksichtigen. Je nach eigenem Engagement können die Kosten 10-35 % der Einnahmenhöhe betragen. Daher ist der Gewinn proportional zum Engagement des Eigentümers.

Somit lässt sich feststellen, dass ein wesentlicher Teil des Kaufs und der Vermietung einer Immobilie darin besteht, Wege zu finden, die Miete zu maximieren und gleichzeitig die Immobilie zu erhalten und zu modernisieren, ohne die Kapitalrendite negativ zu beeinflussen. Zunächst sollte die Miethöhe mindestens die Kosten des Vermieters decken. Zu berücksichtigen sind die Kosten für die Rückzahlung eines möglichen Immobiliendarlehens sowie weitere Kosten wie Versicherungen, Reparaturen und Maklergebühren. Es ist wichtig, zu berechnen, wie viel Sie jedes Jahr ausgeben müssen, und die Auswirkungen von Leerstandszeiten abzuschätzen. Es kann nämlich sein, dass es während der Saison nicht möglich ist, die Immobilie jeden Tag zu füllen, oder dass die Saison in manchen Jahren kürzer ist. Darüber hinaus wäre es sinnvoll zu untersuchen, wie sich die Mietpreise vergleichbarer Objekte in ähnlichen oder gleichen Lagen entwickeln.

Ökonomen berechnen die Rentabilität von Investitionen durch das sogenannte ROI, also Return on Investment, nach folgender Formel: ROI = jährliche Nettomiete / Gesamtkosten des Immobilienerwerbs.

Nettomiete bedeutet, dass von den gesamten Mieteinnahmen die Wartungskosten abgezogen werden müssen, zu denen Reparaturen, der Kauf abgenutzter Haushaltsgeräte und Möbel, das Streichen der Wände usw. gehören.

Wenn eine Person 10.000 Euro pro Jahr aus der Vermietung verdient, handelt es sich demnach nicht um ihr Nettoeinkommen. Ist eine Schätzung der Instandhaltungskosten nicht möglich, können diese mit einem Satz von 10 % der Gesamtmiete berechnet werden (in diesem Fall wären es 1.000 EUR pro Jahr). Erst wenn sie abgezogen werden, ergibt sich ein Nettoeinkommen.

Dabei sind die Gesamtkosten für den Immobilienerwerb nicht nur der Kaufpreis. Es müssen auch 3% Grunderwerbsteuer, Kaufkosten (Notar und dergleichen) und Einrichtungskosten berücksichtigt werden.

Zusammengefasst:

• Es ist wichtig, Kosten wie Stromrechnungen, Versicherungen, Wartung, Reinigung, Provisionen an Agenturen und Buchungsportale zu berücksichtigen.
• Der Schlüssel liegt darin, Preise festzulegen, die die Kosten decken und den Gewinn sichern. Der Return on Investment (ROI) errechnet sich aus der jährlichen Nettomiete dividiert durch die Gesamtkosten für den Erwerb der Immobilie.

Die Immobilie im besten Licht präsentieren

Gäste, die bereit sind, hohe Beträge für ihren Aufenthalt in Ihrer Ferienwohnung oder Ihrem Ferienhaus zu zahlen, erwarten eine Immobilie in perfektem Zustand. Alles, vom Dekor und Mobiliar bis zur Beleuchtung und Ausstattung, sollte repräsentativ sein.

Es ist daher äußerst wichtig, die Immobilie sowohl innen als auch außen für die Vermietung vorzubereiten. Es wäre ratsam, detaillierte Aufzeichnungen über das Geld und die Zeit aufzubewahren, die Sie investieren, da dies bei der Festlegung der Mietpreise hilfreich sein wird. Setzen Sie die Preise so, dass Sie keine Gäste aufgrund eines ähnlichen Angebots in derselben Gegend verlieren, nur weil Sie ein wenig teurer sind oder weil die Preise Ihrer Unterkunft nicht mit anderen ähnlichen Immobilien kompatibel sind.

Setzen Sie die Preise jedoch auch nicht zu niedrig an, denn nach Abzug der Kosten und der investierten Zeit müssen Sie immer noch Einnahmen erzielen. Richten Sie Ihre Immobilie nicht mit extrem teuren Möbeln, Bettwäsche, Handtüchern usw. ein, es sei denn, Sie zielen auf Vermietung in einer höheren Preisklasse ab.

Es ist hilfreich, bei der Festlegung der Mietpreise diese drei Elemente zu berücksichtigen:

• Preise der Konkurrenz - zu welchem Preis werden ähnliche Immobilien in der Umgebung vermietet?
• Kosten - Wie hoch sind die Kosten für die Vermietung der Immobilie? Kosten für Reinigung, Versicherung, Management, Nebenkosten, Poolreinigung, Instandhaltung, Renovierung usw.
• Zeit - Wie lange wird die Vermietung und Instandhaltung der Immobilie dauern?<1/li>

Darüber hinaus muss darüber nachgedacht werden, wie Sie die Immobilie verwalten werden. Wenn Sie dies selbst tun, ist es ideal, dass die Immobilie in der Nähe ist, um übermäßige Reisen zu vermeiden. Wenn Sie jedoch planen, eine Vermietungsagentur zu nutzen, können Sie auch Gebiete in Betracht ziehen, die möglicherweise eine höhere Nachfrage nach touristischen Vermietungen haben. Denken Sie darüber nach, sich mit einer Immobilienagentur zu beraten – Experten auf diesem Gebiet werden wissen, nach welchen Arten von Immobilien und Standorten eine höhere Nachfrage besteht, und können Ihnen sogar dabei helfen zu erkennen, was auf dem Markt fehlt, damit Sie Ihr Angebot an den Interessen potenzieller Gäste anpassen können.

Zusammengefasst:

• Gäste erwarten einen einwandfreien Zustand der Immobilie, daher ist es wichtig, Aufmerksamkeit auf Dekor, Möbel, Beleuchtung und das äußere Erscheinungsbild der Immobilie zu legen.
• Bei der Festlegung der Mietpreise ist es wichtig, die Preise wettbewerbsfähig, aber auch ertragreich anzupassen, unter Berücksichtigung von Konkurrenzpreisen, Kosten (Reinigung, Versicherung, Management, Nebenkosten, Instandhaltung) und der geschätzten Vermietungszeit.

Regeln und Vorschriften für touristische Vermietungen in Kroatien

Bevor Sie mit der Anmietung einer Immobilie beginnen, ist es wichtig, sich mit den für diesen Bereich in Kroatien geltenden Regeln und Vorschriften vertraut zu machen. Um Vermieter zu werden, ist ein Bescheid der zuständigen Behörde über die Genehmigung der Erbringung von Gastronomieleistungen im Haushalt erforderlich. Das Vorstehende gilt gleichermaßen für kroatische Staatsbürger und für Staatsbürger anderer EU-Mitgliedstaaten. Je nachdem, welche Kategorisierungsstufe Sie wünschen (Sterne) und welche Art von Unterkunft Sie haben (Wohnung, Ferienhaus, Studio-Apartment, Zimmer…), müssen Sie bestimmte für jede Kategorie vorgeschriebene Bedingungen erfüllen. Auf der Website des kroatischen Ministeriums für Tourismus und Sport sind Vorschriften verfügbar, die die Kriterien für jede Art von Unterkunft detailliert vorschreiben, sowie eine Übersicht über die Kriterien für eine bestimmte Anzahl von Sternen.

Nach Erhalt der Kategorisierungsgenehmigung müssen Sie auch ein Standardschild für die Kategorisierung erwerben und aufhängen, auf dem sichtbar ist, welche Art von Service Sie anbieten, und die Anzahl der Sterne, die Ihnen zugeteilt wurden. Die Schilder können nur von Herstellern bestellt werden, die die Genehmigung des kroatischen Ministeriums für Tourismus und Sport besitzen.

Innerhalb von acht Tagen nach Erteilung der Genehmigung zur Ausübung der Tätigkeit muss eine Kopie der Entscheidung an die zuständige Stelle der Steuerverwaltung zur Eintragung in das Steuerzahlerregister gesendet werden.

Zusammen mit einer Kopie des Beschlusses ist es erforderlich, den Antrag auszufüllen und beim Steuerzahlerregister einzureichen.

Ebenso ist es erforderlich, sich an das örtliche Tourismusbüro zu wenden, in dessen Gebiet sich die Unterkunft befindet. Dieses gibt dem Vermieter dann die Zugangsdaten für die Nutzung des eVisitor-Systems. Der Vermieter ist verpflichtet, dieses System zur Anmeldung von Gästen, zur Führung einer Gästeliste und zur Überwachung finanzieller Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Vermietung zu nutzen.

Zusammengefasst:

• Vor Beginn der Vermietung ist es wichtig, eine Genehmigung für die Erbringung von Gastgewerbedienstleistungen im Haushalt zu erhalten, sowie sich im Steuerregister anzumelden.

Finanzielle Verpflichtungen des Mieters

Private Mieter, die als natürliche Personen tätig sind (ausgenommen Gewerbetreibende), sind zur Zahlung der Kurtaxe, der Mitgliedsbeiträge an Tourismusverbände und einer pauschalen Einkommensteuer verpflichtet.

Die Kurtaxe wird in drei gleichen Beträgen (Raten) und zu folgenden Konditionen gezahlt: 31.7. (1. Rate), 31.8. (2. Rate) und 30.9. (3. Rate). Die Höhe der Kurtaxe hängt von der Höhe der Kurtaxe pro Bett ab, die von der Kreisversammlung für jede Gemeinde und Stadt in ihrem Gebiet festgelegt wird, sowie von der Anzahl der registrierten Betten in der Einrichtung. Gemäß der aktuell gültigen Verordnung über den niedrigsten und höchsten Betrag der Kurtaxe kann der niedrigste Betrag der Steuer 46,45 Euro pro Bett und Jahr und der höchste 132,72 Euro pro Bett und Jahr betragen. Hierzu zählen sowohl Dauer- als auch Hilfsbetten in der im Kategorisierungsbeschluss festgelegten Anzahl. Zahlungsbelege für die Zahlung der Kurtaxe werden von den Mietern aus dem eVisitor-System heruntergeladen.

Der Mitgliedsbeitrag an Tourismusverbände wird ebenfalls pauschal gezahlt und richtet sich ausschließlich nach der Anzahl der Betten in der Einrichtung und der festgelegten Höhe des Mitgliedsbeitrags. Der Mitgliedsbeitrag für das Jahr 2024 beträgt 5,97 Euro pro Festbett und Jahr bzw. 2,99 Euro pro Zustellbett und Jahr. Diese Beträge werden, wie auch die Kurtaxe, in drei gleichen Raten mit denselben Fristen gezahlt. Außerdem sind Mieter verpflichtet, bis zum 15. Januar des laufenden Jahres ein ausgefülltes Formular TZ2 bei der zuständigen Stelle der Steuerverwaltung einzureichen, in dem unter anderem die Anzahl der Betten aufgeführt ist, auf deren Grundlage eine Zahlungspflicht entsteht Der Mitgliedsbeitrag wird später erstellt. Das Formular TZ2 steht zusammen mit näheren Informationen auf der Website der Steuerverwaltung zum Download bereit.

Die Höhe der jährlichen Pauschalsteuer hängt von der Entscheidung der örtlichen Selbstverwaltungseinheit (Gemeinde oder Stadt) ab, die die jährliche Verpflichtung zur Zahlung der Pauschalsteuer für das gesamte Gebiet ihrer Grenzen festlegen kann. Aufgrund dieser Entscheidung sendet die Steuerverwaltung zu Beginn jedes Jahres Vermietern eine Entscheidung, in der der Gesamtbetrag der Einkommensteuer in vier gleiche Raten aufgeteilt ist und die Fälligkeitsdaten alle drei Monate sind.

Daten für die Kurtaxe und den Mitgliedsbeitrag sind für Vermieter im eVisitor-System oder im örtlichen Tourismusverband verfügbar, während die Daten für die Zahlung der Einkommensteuer in der Entscheidung der Steuerverwaltung aufgeführt sind.

Obwohl es auf den ersten Blick so aussehen mag, als wären die Verpflichtungen der Vermieter zahlreich und komplex, ist es, sobald alles Notwendige vorbereitet ist, sehr einfach, alles zu erfüllen, was von Ihnen erwartet wird. Die meisten Informationen sind im eVisitor-System zu finden, und es ist immer möglich, sich an den örtlichen Tourismusverband zu wenden, wenn etwas zusätzlich erklärt werden muss.

Zusammenfassend:

• Vermieter müssen die Kurtaxe, den Mitgliedsbeitrag für Touristenverbände und einen Pauschalbetrag für die Einkommensteuer zahlen.

Sonstige Pflichten des Vermieters

Um ein gesetzeskonformes Geschäft zu gewährleisten, müssen Vermieter neben der Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen auch Folgendes sicherstellen:

Damit das Geschäft im Einklang mit dem Gesetz steht, müssen Vermieter neben der Erfüllung finanzieller Verpflichtungen auch Folgendes sicherstellen:

• Standardisierte Plakette – Vermieter müssen an der Haupttür des Gebäudes eine gut sichtbare standardisierte Plakette mit der Kennzeichnung der Sterneanzahl des Objekts anbringen, wie zuvor erwähnt.
• Gästeanmeldung – Der Vermieter ist verpflichtet, jeden Gast innerhalb von 24 Stunden im eVisitor-System aufgrund eines Personaldokuments zu registrieren.
• Gästeliste – Es ist notwendig, für jede Unterkunftseinheit eine Gästeliste zu führen, die automatisch im eVisitor-System basierend auf den Gästeregistrierungen erstellt wird.
• Preisliste – es ist obligatorisch, in jeder Einrichtung eine gut sichtbare Preisliste zu haben, und die Preise auf der dem Gast ausgestellten Rechnung müssen immer mit den Preisen der offiziellen Preisliste übereinstimmen. Es besteht die Möglichkeit, Rabatte zu genehmigen und je nach Saison unterschiedliche Preise für Beherbergungsleistungen festzulegen.
• Ausstellung von Rechnungen und Führung von Umsatzaufzeichnungen – Der Vermieter ist verpflichtet, dem Gast eine Rechnung mit Angabe der Art der Dienstleistung, der Menge und des Preises auszustellen. Alle ausgestellten Rechnungen müssen in der Umsatzaufzeichnung erfasst werden, die mit Hilfe eines Buches zur Umsatzaufzeichnung, des EP-Formulars oder des eVisitor-Systems geführt werden kann.
• Hinweis zur Einreichung einer Beschwerde – an einer gut sichtbaren Stelle in der Einrichtung muss ein Hinweis über die Art und Weise der Einreichung einer Beschwerde angebracht werden, in dem angegeben wird, wie und in welcher Frist eine mögliche Beschwerde des Gastes eingereicht werden kann Rahmen wird die Beschwerde beantwortet.
• Erste Hilfe – Mittel zur Ersten Hilfe müssen an einem zugänglichen Ort im Gebäude vorhanden sein.
• Evakuierungsplan – Jede Unterkunftseinheit muss einen gut sichtbaren Evakuierungsplan im Gebäude haben.
• Zusätzlich dazu ist es wünschenswert, dass sich im Gebäude auch eine Benachrichtigung über die Erhebung personenbezogener Daten der Gäste (DSGVO-Erklärung) befindet, in der der Zweck der Erhebung dieser Daten (für die Anmeldung im eVisitor-System und zur Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtungen der Vermieter) angegeben ist. Die kroatische Touristenorganisation hat mehrsprachige Anleitungen erstellt, die bei der örtlichen Tourismusorganisation angefordert werden können.
• Es ist auch ratsam, eine Hausordnung im Gebäude zu haben, in der die Verhaltensregeln innerhalb der Unterkunftseinheit festgelegt sind. Ein Beispiel für die Hausordnung ist ebenfalls im Internet verfügbar oder kann von der örtlichen Tourismusorganisation angefordert werden.

Zusammenfassung:

• Vermieter sind verpflichtet, bestimmte Standards wie eine sichtbare standardisierte Tafel, die Gästeregistrierung im eVisitor-System, das Führen einer Gästeliste und andere Verpflichtungen einzuhalten.

Sicherheit und Funktionalität der Immobilie

Der Erhalt der Sicherheit und Funktionalität einer Immobilie ist für eine erfolgreiche Vermietung äußerst wichtig. Zu den wichtigsten Maßnahmen, die ein verantwortungsbewusster Vermieter ergreifen muss, gehören regelmäßige Inspektionen von Gasgeräten, die Überprüfung von Elektrogeräten, die Installation von Feuerlöschern, Rauch- und Gasmeldern, die Bereitstellung von Sicherheitsausgängen und die Gewährleistung der Energieeffizienz. Außerdem ist es wichtig, Sicherheitsstandards für Möbel einzuhalten und bei Schäden oder Störungen zeitnah zu reagieren. Diese Maßnahmen sorgen nicht nur für Sicherheit, sondern bauen auch den Ruf eines zuverlässigen Vermieters auf. Wir sollten auch nicht vergessen, dass Gäste auf vielen führenden Portalen zur Vermietung von Touristenunterkünften wie Booking.com und Airbnb die Möglichkeit haben, Bewertungen abzugeben, was sicherlich großen Einfluss auf den weiteren Erfolg Ihrer Vermietung hat.

Zusammenfassung:

• Zur Wahrung der Sicherheit und Funktionsfähigkeit der Immobilie gehören regelmäßige Inspektionen von Gasgeräten, Kontrollen von Elektrogeräten sowie die Gewährleistung von Brandschutz- und Sicherheitssystemen.
• Mieter müssen Sicherheitsstandards für Möbel einhalten und sofort auf mögliche Schäden oder Störungen reagieren.

Pflichten und Rechte von EU-Bürgern als Vermieter

Für die Vermietung von Immobilien in Kroatien können EU-Bürger im zuständigen Tourismusamt die Genehmigung zur Ausübung der Tätigkeit der Zimmer-, Apartment- und Ferienhausvermietung als Vermieter, die diese Dienstleistungen in ihrem Haushalt erbringen, unter den gleichen Bedingungen wie kroatische Staatsbürger erhalten.

Ein EU-Bürger, der in Kroatien Unterkunftsdienstleistungen für Gäste erbringt, kann genauso wie kroatische Staatsbürger Einkommensteuer auf die erzielten Einnahmen pro Bett oder Unterkunftseinheit im Campingplatz zahlen, solange sein Einkommen aus der Vermietung 39.816,84 Euro nicht übersteigt. Die Höhe der Einkommensteuer pro Bett oder Unterkunftseinheit wird von der Stadt oder Gemeinde festgelegt, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet. Diese Steuer darf nicht weniger als 19,91 Euro pro Jahr pro Bett betragen und kann bis zu 199,08 Euro betragen. Wenn die lokale Einheit keine Entscheidung über die Höhe der Steuer trifft, beträgt die Einkommensteuer 99,54 Euro pro Jahr pro Bett. Nur wenn ein ausländischer Vermieter im Laufe des Jahres oder im gesamten Jahr den Einkommensschwellenwert von 39.816,84 Euro überschreitet, legt er die Verpflichtung zur Einkommensteuer auf Grundlage der Geschäftsbücher als Differenz zwischen den erhaltenen Einnahmen und den getätigten Ausgaben fest, zu Sätzen von 20% und 30%, abhängig von der Steuerbemessungsgrundlage.

Im Unterschied zu kroatischen Staatsbürgern, die Unterkunftsdienstleistungen für Touristen erbringen und erst dann Mehrwertsteuerpflichtige werden, wenn sie Einnahmen über dem Mehrwertsteuer-Schwellenwert erzielen, der 2023 bei 39.816,84 Euro liegt, sind ausländische Vermieter ab dem ersten Tag der Tätigkeitsausübung Mehrwertsteuerpflichtig. Entsprechend dieser Regelung sind ausländische EU-Bürger verpflichtet, sich spätestens fünfzehn Tage vor Beginn der Tätigkeit in das Register der Mehrwertsteuerpflichtigen einzutragen und auf ihren Ausgangsrechnungen einen Mehrwertsteuersatz von 13% auszuweisen. Wenn der ausländische Vermieter den Unterkunftsdienst nicht direkt dem Gast anbietet, sondern ausschließlich über eine in Kroatien ansässige Tourismusagentur vermittelt, muss er sich nicht in das Register der Mehrwertsteuerpflichtigen eintragen. In diesem Fall wird die Mehrwertsteuerpflicht auf die Tourismusagentur übertragen, die in diesem Fall die Mehrwertsteuer auf die Dienstleistung erheben wird, die sie vom ausländischen Staatsbürger-Vermieter erhalten hat.

Zusammenfassung:

• EU-Bürger können in Kroatien unter gleichen Bedingungen wie Inländer eine Genehmigung zur Vermietung erhalten.
• Die Einkommensteuer wird pro Bett oder Unterkunftseinheit je nach den Einnahmen aus der Vermietung berechnet.

Immobilienverwaltung für touristische Vermietung

Um den Prozess der Vermietung Ihrer Immobilie zu erleichtern, ist es sinnvoll, über die Zusammenarbeit mit einem Reisebüro oder einer Hausverwaltung nachzudenken. Verwaltungsgesellschaften übernehmen die meisten Verpflichtungen, wofür sie eine gewisse Provision verlangen. Um die Kosten zu senken, empfiehlt es sich, bestimmte Aufgaben selbst durchzuführen. Reisebüros bewerben Ihre Unterkunft oft kostenlos und berechnen eine Provision für jede bestätigte Buchung über ihr System. Wenn Sie Wartungs- und Reinigungsarbeiten durchführen können, kann die Zusammenarbeit mit einer Agentur bei minimalem Verwaltungsaufwand eine große Anzahl von Gästen anlocken.

Auch wenn Sie die Wartung, Reinigung und den Gästeempfang nicht selbst durchführen können, stehen Ihnen zahlreiche spezialisierte Unternehmen zur Verfügung, die solche Dienstleistungen anbieten, und einige von ihnen bieten auch Dienstleistungen für die Werbung für Unterkünfte und die Kommunikation mit Gästen an. und übernimmt damit alle logistischen Aufgaben im Zusammenhang mit der touristischen Vermietung. Allein in Istrien gibt es eine große Anzahl von Unternehmen, die einige oder alle der oben genannten Dienstleistungen anbieten, zum Beispiel Interhome Group, Diamant Properties, SC-Service, Domus Global Services und andere.

Zusammenfassung:

• Die Zusammenarbeit mit einem touristischen Agenten oder einem Immobilienmanagementunternehmen erleichtert den Vermietungsprozess, indem sie Verpflichtungen gegen eine Provision übernehmen.
• Es gibt eine Vielzahl von Unternehmen, die Dienstleistungen wie Instandhaltung, Reinigung, Gästebegrüßung, Werbung und Kommunikation mit Gästen anbieten, wodurch Eigentümern die Möglichkeit geboten wird, spezifische Dienstleistungen entsprechend ihren Bedürfnissen und Ressourcen auszuwählen.

Es ist wichtig, sich gut zu informieren

Wenn Sie die Immobilie für einen Teil des Jahres selbst nutzen und den Rest des Jahres vermieten möchten, wird das Einkommen aus der Vermietung sicherlich einen Teil der Kosten decken, und es ist möglich, dass Sie Gewinne erzielen. Andererseits, wenn Sie eine Investitionsimmobilie kaufen und eine bestimmte Rendite erwarten, ist die Formel etwas komplexer. In diesem Fall sollten Sie mögliche Einnahmen, Kosten und die Zeit, die Sie investieren werden, berücksichtigen.

In jedem Fall wird empfohlen, sich mit Experten zu beraten. Um herauszufinden, welche Immobilie die erforderlichen Einnahmen und Kapitalrenditen bringt, sind Jahre an Erfahrung erforderlich. Experten wissen auch, welche Arten von Immobilien an einem bestimmten Standort am leichtesten vermietet werden. Sie können Ihnen auch bei anderen wichtigen Dienstleistungen helfen, die Sie beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung benötigen, wie zum Beispiel bei der Erstellung von Geschäftsplänen für Immobilieninvestitionen und rechtlich relevanten Aspekten der Vermietung.